In Nürnberg stammen laut den Strukturdaten der Stadt 73,8 Prozent der Wohnungen aus Gebäuden, die bis 1980 gebaut wurden (Stand 31.12.2021). Wer hier eine Bestandsimmobilie kauft, kauft mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Gebäude, in dem irgendwo Asbest verbaut wurde. Die Frage ist nicht so sehr, ob es Asbest gibt, sondern wo, in welchem Zustand und was Sie mit dem Haus vorhaben.
Ist es schlimm, ein Haus mit Asbest zu kaufen?
Nicht unbedingt. Fest gebundener Asbest im intakten Zustand ist laut Umweltamt Nürnberg im Alltag kein Gesundheitsrisiko, solange er nicht bearbeitet wird. Es gibt laut LfU Bayern auch keine Pflicht, intakte fest gebundene Asbestprodukte zu ersetzen. Problematisch wird es bei schwach gebundenem Asbest und immer dann, wenn Sie umbauen wollen. Und Umbauen wollen die meisten Käufer älterer Häuser.
Schritt 1: Baujahr und Geschichte klären
- Baujahr oder Baubeginn: Bei Baubeginn nach dem 31.10.1993 ist nach § 11a Gefahrstoffverordnung in der Regel kein Asbest zu vermuten.
- Renovierungen: Wurden in den 1960er bis frühen 1990er Jahren Böden, Bäder, Dach oder Fassade erneuert? Dann kann auch ein älteres Haus asbesthaltige Bauteile aus dieser Zeit haben.
- Unterlagen: Fragen Sie nach Rechnungen, Gutachten, Energieausweis und Bauplänen. Hat der Verkäufer schon einmal Proben nehmen lassen?
Schritt 2: Verdachtsstellen bei der Besichtigung
Nehmen Sie diese Liste zur Besichtigung mit:
| Bereich | Worauf achten |
|---|---|
| Dach, Garage, Schuppen | graue Wellplatten oder Tafeln |
| Fassade | Platten in Schieferoptik, Giebelverkleidungen |
| Böden | kleine quadratische Platten, PVC mit Pappträger, schwarzer Kleber an Rändern |
| Heizung | Nachtspeicheröfen, alte Abgasrohre |
| Fenster | graue Fensterbänke, alter Kitt |
| Bad und Küche | alte Fliesen und Kleber, Spachtel an Wänden |
| Keller | Rohre, Lüftungsleitungen, Platten an Decken |
Fotografieren Sie, was Ihnen auffällt. Kratzen Sie nichts ab. Mehr Merkmale stehen im Ratgeber Asbest erkennen.
Schritt 3: Proben vor dem Kaufvertrag
Wenn Sie ernsthaft interessiert sind und Verdachtsstellen sehen, lohnt sich eine Probe vor dem Notartermin. Sprechen Sie mit dem Verkäufer, ob Sie oder ein Fachbetrieb Proben an unauffälligen Stellen entnehmen dürfen. Mit dem Laborbefund wissen Sie,
- welche Bauteile betroffen sind,
- ob es sich um fest oder schwach gebundenen Asbest handelt,
- welche Umbauten Sie nur nach einer Sanierung angehen können.
Wie die Probe abläuft, steht unter Asbestidentifizierung und -analyse.
Schritt 4: Kosten einplanen und verhandeln
Ein Asbestfund ist ein sachliches Argument in der Preisverhandlung. Lassen Sie sich für die geplanten Umbauten ein Angebot für die Asbestarbeiten machen. Typische Positionen sind Ausbau, Schutzmaßnahmen, Entsorgung und Reinigung. Die Deponiegebühr in Nürnberg liegt bei 1,20 € bzw. 1,47 € je angefangene 10 kg, unter 200 kg pauschal 20 € (Stand 03.10.2026). Welche Faktoren den Gesamtpreis bestimmen, erklärt der Ratgeber Was kostet eine Asbestsanierung?.
Schritt 5: Zeitplan anpassen
Viele Käufer wollen nach der Übergabe schnell renovieren und einziehen. Planen Sie die Asbestarbeiten an den Anfang. Tätigkeiten mit Asbest sind spätestens eine Woche vor Beginn bei der Behörde anzuzeigen. Erst wenn Böden, Fliesen oder Fensterbänke saniert sind, können Bodenleger, Fliesenleger und Fensterbauer loslegen. Wer es andersherum macht, riskiert, dass die Handwerker mitten in der Arbeit stoppen müssen.
Nach dem Kauf: Sie sind Veranlasser
Mit der Übergabe werden Sie Eigentümer und damit Veranlasser im Sinne von § 5a Gefahrstoffverordnung. Sie müssen jedem Handwerksbetrieb, den Sie beauftragen, vorab die vorliegenden Informationen zu Gefahrstoffen geben, auch als Privatperson. Der Laborbefund aus der Kaufprüfung ist dafür die beste Grundlage. Mehr dazu im Ratgeber Neue Gefahrstoffverordnung.
Wohnen im Haus mit Asbest
Wenn Sie nichts umbauen wollen, können Sie in vielen Fällen gut mit intaktem, fest gebundenem Asbest leben. Achten Sie darauf, dass das Material nicht beschädigt wird, und informieren Sie spätere Handwerker. Bei schwach gebundenem Asbest, etwa in alten Nachtspeicheröfen, ist eine Sanierung meist sinnvoll. Wie gefährlich Asbest im Alltag ist, beschreibt der Ratgeber Ist Asbest im Haus gefährlich?.
Eigentumswohnung: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Bei Eigentumswohnungen kommt eine Frage dazu: Wem gehört das betroffene Bauteil? Bodenbeläge in der Wohnung sind meist Sondereigentum, Fassade, Dach und Lüftungsschächte dagegen Gemeinschaftseigentum. Fragen Sie bei der Hausverwaltung nach bekannten Befunden und geplanten Sanierungen, und lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Steht dort eine Asbestsanierung an Dach oder Fassade, kommen Kosten auf alle Eigentümer zu.
Was ein Asbestbefund nicht bedeutet
Ein positiver Befund heißt nicht, dass das Haus unbewohnbar ist oder sofort saniert werden muss. Er heißt, dass Sie bei bestimmten Bauteilen nicht ohne Vorbereitung arbeiten dürfen. Viele Käufer sanieren nur das, was sie für ihre Umbaupläne ohnehin anfassen, und lassen intakte Bauteile wie ein Garagendach zunächst, wo sie sind.
Verkäufer: Was Sie offenlegen sollten
Auch für Verkäufer lohnt sich Klarheit. Ein vorhandener Laborbefund und Belege über eine fachgerechte Sanierung schaffen Vertrauen und verhindern spätere Streitigkeiten. Ob und wie Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag offenlegen müssen, klären Sie mit Ihrem Notar oder Anwalt.
Was das für Sie in Nürnberg heißt
Wir begleiten Käufer vor und nach dem Kauf: Probe vor dem Notartermin, Einschätzung des Aufwands, Angebot für die Sanierung und Ausführung vor dem Einzug. Rufen Sie uns an, wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben. Je früher wir das Exposé, das Baujahr und ein paar Fotos sehen, desto besser können wir einschätzen, ob vor dem Notartermin eine Probe sinnvoll ist.
Stand: 3. Oktober 2026 · Verantwortlich: Marc Kamphausen, N.A.S. Noris-Asbest-Sanierung · Quellen siehe unten
Quellen
- Stadt Nürnberg, Statistik: Innergebietliche Strukturdaten Nürnberg 2022, Wohnungs- und Gebäudebestand (Stand 31.12.2021) (abgerufen 03.10.2026)
- Stadt Nürnberg, Umweltamt: Informationen zu Asbest und asbesthaltigen Materialien (abgerufen 03.10.2026)
- Bayerisches Landesamt für Umwelt: Asbest in Bauabfällen (Stand 3/2017) (abgerufen 03.10.2026)
- Bundesgesetzblatt 2024 I Nr. 384: Gefahrstoffverordnung, Neufassung (verkündet 04.12.2024) (abgerufen 03.10.2026)
- Stadt Nürnberg, Abfallwirtschaft (ASN): Reststoffdeponie Nürnberg Süd (abgerufen 03.10.2026)